На днях Центробанк возвратил о понижении с 1 сентября доплат к параметрам по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает надеяться на рост ипотечного кредитования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за предпоследние 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на меру компактности жилья, тем не менее они с неугомонным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнестойкости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю корысть от этого проекта для заурядных граждан. Если же посмотреть на кредитный сектор, можно увидеть обратное.
По данным социологического издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную сумму 487 млрд рублей.
Темпы притемпа сумасшедшие: в количественном выражении показатель на 35 процентов превышает таблицы прошлого года, в денежном выражении темп ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьи уже приобретает ипотеку, – заявлял тогда главнейший политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов росийского народонаселения приобретает зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои народонаселения».
Сегодня банки с боеготовностью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина организаторов опроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о снижении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июля быстротекущего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы открыть ещё в сентябре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны были к 1 сентября 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 июня текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало фиксировано рекордное уменьшение кредитных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге бизнесмены получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в моменте банкротства клиента за закупки квартирки удастся выручить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся темп расценок на жильё олигархам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в момент составления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, олигархи – лишь часть серёжки бенефициаров. Глобальный проект под /волшебным наименованием «Доступное жильё» давно уже выродился в невыгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта представляются программа бесплатной ипотеки, обманутые вкладчики и, собственно, сам нацпроект по недоступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектентов о жилье. Его четвёртое издание под прозвищем «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ преподнёс Виталий Мутко, занимавший тогда службу вице-премьера.
В ноябре того же года Агентство ипотечного ипотечного кредитования (АИЖК) переформатировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода союзной фирмы – «ипотечный бизнес, платёжная деятельность, процедуры с ипотечными ценнейшими бумагами и реализация региональных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам записал нацпроект – сам поехал воплощать его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется доводить до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не нищая – в 2020 году деньга уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей сверхприбыли по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В гипотезы моногорода от 2012 года существовал заложен параметр открытости жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним налогом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот коэффициент надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель односменки исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – маржа по ипотеке в размере 7,9 процентента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя себестоимость одного прямоугольного километра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента девятиэтажных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на былом уровне. План по повышению ипотечной ставки удалось перевыполнить: в программах бесплатной подпрограммы ставка существовала 6,5 процента. Однако в отсутствие прироста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в расход 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена квадратного метра в октябре этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, квадратный фут обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых риелторами в неделимой энергоинформационной подсистеме жилищного строительства, рентабельность провинциального «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для госслужащих стало и решение проблемм дольщиков. В 2017 году по решению Правительства складывается Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта структураница с ДОМ.РФ и госзаказом по недоступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета ректоров банка ДОМ.РФ.
С ноября 2011 года по февраль 2018-го он занимал должность главы комитета по обслуживанию реализации девелоперских проектов в строительстве и учёту в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав застройщиков Хуснуллин сегодня занимает должность члена наблюдательного совета. А его замначальником представляется Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав подрядчиков аккумулирует у себя десятки миллиардов рублей: средства поступают как из госрасхода, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентента от каждого договора жилищного участия. В этом году в единовременный фонд от подрядчиков предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из расхода на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов компонентов строится по старым моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за четвёртый этаж 2021 года мы фиксировали прирост эксперимента 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на позавчерашний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в взносе 60 млрд рублей.
А учитывая, что постановление проблемм с инвесторами является одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.