На днях Центробанк возвратил о понижении с 1 июля зарплат к показателям по ипотечным займам для остывания спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного рефинансирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за последние 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на степень компактности жилья, тем не менее они с незавидным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю сверхприбыль от этого проектента для старшинских граждан. Если же поглядеть на платёжный сектор, можно узреть обратное.
По данным системного издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую деньгу 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в количественном выраженье показатель на 35 процентентов превышает таблицы будущего года, в денежном выраженье рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда октябрбыл необходимости для роста. «Сейчас каждое шестое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже приобретает ипотеку, – заявлял тогда главный политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов росийского народонаселения приобретает пенсию свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека надлежаща окучивать всё более и более бедные слои народонаселения».
Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих неодобрение банков по ипотеке, в итоге отказывают от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о понижении прибавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября истекшего года для кредитов, в которых объём позднейшего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связитраницы с темпом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи существовали к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное снижение ипотечных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства посетителя за покупки квартирки удастся выручить неплохую сумму. В этом смысле продолжающийся прирост расценок на жильё коммерсантам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в миг переоформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, коммерсанты – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под /волшебным прозвищем «Доступное жильё» давно уже выродился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, обманутые дольщики и, собственно, сам госзаказ по доступному жилью.
Нынешний госзаказент «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже пятой инкарнацией проектентентов о жилье. Его первое переиздание под названьем «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редакция возникла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказент презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного рефинансирования (АИЖК) приватизировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи капитала новообразованной корпорации – «ипотечный бизнес, платёжная деятельность, операции с ипотечными бесценными бумагами и разработка муниципальных пахотных участков». В марте 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам сочинил госзаказ – сам поехал претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году деньга уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на правительственном вебсайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В следстви нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр обеспеченности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году тот индекс должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой концепции нацпроекта от 2018 года параметр востребованности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процентента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн прямоугольных футов в год, средняя затрата одного квадратного ярда жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента панельных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 долл прямоугольных метров, что чиновниками подастится как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на теперешнем уровне. План по снижению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в наличие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный фут можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя расценка прямоугольного ярда в мае этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых застройщиками в неделимой энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, рентабельность столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для бюрократов стало и решенье задач дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства складывается Фонд защиты прав военнослужащих – участников возмездного строительства. Формально та функция с ДОМ.РФ и нацпроектом по недоступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
С апреля 2011 года по октябрь 2018-го он занимал должность главы исполкома по обеспечению разработки девелоперских проектентов в проектировании и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает должность заместителя проницательного совета. А его замом ,является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав соинвесторов аккумулирует у себя двадцатки миллионов рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентента от каждого договора долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от дольщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги возобновят поступать. «Пока около 40 процентов предметов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые соинвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за третий этаж 2021 года мы зафиксировали показатель порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье проблем с инвесторами становится одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.