В I квартале 2018 г. Мосгосстройнадзор выдал почти в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем в I квартале 2017 г.: 560 на 3,8 млн кв. м против 399 на 2,04 млн кв. м. Большая часть – на 3 млн кв. м – выдана на жилье, в том числе индивидуальные дома. В I квартале 2017 г. разрешений выдано на 1,5 млн кв. м жилья.
Разрешений выдано заметно больше по двум причинам, комментирует заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. Первая: условия для инвестирования остаются привлекательными: «Как бы инвесторы у нас ни плакали, никто с рынка не ушел. Все девелоперские компании – и крупные, и мелкие – пытаются увеличить портфель проектов». Вторая: инвесторы могут опасаться поправок в закон о долевом строительстве (вступят в силу с 1 июля) и форсируют получение разрешений.
Активность в получении разрешений связана с тем, что с 1 июля вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, соглашаются президент компании «Инград» Павел Поселенов и президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
В Петербурге увеличилось количество сделок с землей. По данным консалтинговой компании Rusland SP, в I квартале 2018 г. в Петербурге девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем в I квартале 2017 г., а цены на участки с разрешением на строительство достигли максимума и на один и тот же участок может претендовать одновременно семь компаний. Этот ажиотаж тоже обусловлен поправками к закону, большинство девелоперов ориентируется исключительно на проекты, где разрешение на строительство можно получить до 1 июля 2018 г., говорит руководитель направления Rusland SP Александра Смирнова.
Как изменился закон
Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство»: для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо, что делает невозможной комплексную застройку. Устанавливается лимит расходов в 10% на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, рекламы, услуг связи и т. д. А только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, говорит крупный девелопер. Нельзя брать кредиты и займы на покупку земли; если же у застройщика есть кредит, то он не сможет привлекать средства дольщиков до момента его погашения. Поправок много, в итоге застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, фактически эти деньги должны быть заморожены.
Изменения в закон о долевом строительстве, принятые в июле 2017 г., ужесточают требования к застройщикам. Самое главное из них – с 1 июля будет действовать принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юридическое лицо, что делает невозможными проекты комплексного освоения территории (см. также стр. 14).
Поправки к закону кардинально повлияют на жизнь отрасли, особенно на проекты комплексного освоения территорий, считает гендиректор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич. Для адаптации девелоперов к новому закону правительство разработало дорожную карту – план с целевой моделью финансирования, напоминает директор департамента правового обеспечения ГК «Интеко» Антон Гаврилов, но застройщики выбрали свой путь: бегут за разрешениями на строительство: «Спящие проекты, которые планировалось построить через пять лет, все это мы начинаем сейчас». Таким образом многие девелоперы стараются создать определенный задел на будущее, говорит Поселенов. Но самый пик активности еще впереди – его можно ждать во второй половине июня, предупреждает Воронин.
После 1 июля те застройщики, которые не смогли или не успели подготовиться к новым правилам игры, могут начать отказываться от проработки новых проектов, которые им не по силам, считает Поселенов, что может привести к укрупнению одних игроков и уходу с рынка других.
30% застройщиков не переживут изменений в долевой закон, считает гендиректор «Миэль-новостроек» Наталья Шаталина. У Центрального экономико-математического института РАН более пессимистичный прогноз: из 3832 существующих сейчас застройщиков в новых условиях смогут работать 132, или 3,4%. Остальные либо будут переходить на серые схемы привлечения денег, либо обанкротятся. Будет уменьшаться и строительство: если в 2017 г. введено около 1,2 млн квартир, то в 2020 г. будет введено вдвое меньше.
Закон требует доработки, уверен директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Нормы, вступающие в силу в июле, приняты Госдумой без должного обсуждения с экспертами и профессиональным сообществом, комментировал поправки агентству «РИА Новости» министр строительства Михаил Мень. Минстрой подготовил несколько поправок к закону, сообщил «Ведомостям» представитель министерства, они будут направлены в правительство России на следующей неделе и есть большая вероятность, что Госдума успеет принять их до каникул.
«Мы ведем работу ко второму чтению, и понятно, что многие моменты, связанные с условиями изменений работы застройщиков, обсуждаем – например, позиции по комплексной застройке. Самое главное – чтобы поручения президента выполнялись. Есть утвержденная дорожная карта правительства, и нужно учесть два фактора: убрать риск от долевого строительства для граждан и создать условия для развития жилищного строительства», – комментирует ситуацию председатель комитета Госдумы по собственности единоросс Николай Николаев. «Поправки, конечно же, будут, мы это обсуждали и говорили об этом, первый срок сбора поправок прошел, поступило огромное их количество, они очень разные – мы согласовываем их ко второму чтению со всеми заинтересованными лицами, и это большая совместная работа», – заключает Николаев.
Подмосковье в стороне
В Московской области, напротив, количество выданных разрешений снизилось на 37% общей недвижимости (до 1,42 млн кв. м); из них жилья – 522 000 кв. м (снижение на 36%). Правительство области отказалось от строительства жилья, не обеспеченного социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой, комментирует представитель области. По его словам, приоритетное направление – это комфортность проживания. По официальным данным, из 188 заявлений на выдачу разрешения на строительство отказ последовал в 101 случае, указывает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. На рынок повлияла и высокая конкуренция с Москвой, и снижение платежеспособного спроса населения: в регионе отмечается снижение девелоперской активности, говорит представитель областного правительства. Что касается объема предложения, то в зависимости от локации тенденции были разнонаправленные – если в Подмосковье объем предложения снижается, то в новой Москве, напротив, отмечен значительный рост, +42,4% за квартал, указывает и Обуханич.
Минстрой предлагает изменить принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство»: застройщикам предоставляется возможность привлекать деньги на многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, когда речь идет о комплексной застройке. Но начатые проекты комплексной застройки будут завершены без учета требований, которые вступят в силу с 1 июля 2018 г.
Минстрой также предлагает установить субсидиарную ответственность за убытки, причиненные гражданам, учредителей застройщика, обладающих 5% и более (в действующей редакции закона – 25%). Кроме того, региональным властям предоставляется право создать специализированную организацию-застройщика для обеспечения прав обманутых дольщиков.
Опрошенные «Ведомостями» застройщики считают, что этих мер недостаточно. По мнению Цвета, нужно пересмотреть требования к уставному капиталу застройщиков. Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров указывает, что необходимо обсудить с застройщиками нововведение, согласно которому многоквартирные дома смогут строить компании, имеющие опыт в этой сфере не менее трех лет. «Получается, новые игроки выйти на рынок не смогут, даже если имеют большой опыт в строительстве коммерческой недвижимости?» – удивляется он. Это, по мнению Назарова, может привести к монополизации рынка, а значит, и к росту цен, и к снижению качества строительства.